Il “Dilemma” dell’Estimatore ai tempi del Coronavirus

Nella fase di incommensurabile insicurezza che attanaglia tutte le attività umane in questo periodo, causata da una crisi che non è solo sanitaria, ma è anche sociale ed economica, in un momento in cui l’intera umanità sta combattendo contro un nemico che non era preparata ad affrontare, l’incertezza per il presente (soprattutto dal punto di vista sanitario) si compenetra e si mescola con l’incertezza per il futuro (prevalentemente dal punto di vista economico e sociale).

In questo contesto la volatilità dei mercati è molto alta e, soprattutto, molto difficilmente prevedibile, proprio a causa di una condizione, quella attuale, che nella società moderna non è mai stata affrontata e per la quale, quindi, non sono disponibili riferimenti economici cui appellarsi.

Tra le tante complicazioni, anche professionali, che il Covid-19 sta causando, sta emergendone una tutt’altro che secondaria: quella connessa alle difficoltà operative e tecniche per l’esecuzione delle valutazioni di beni mobili ma, soprattutto immobili.

Proviamo ad enumerare, in primo luogo, alcune delle difficoltà operativa legate, oggi, all’esecuzione di una stima o di una perizia su un bene materiale.

Un primo aspetto riguarda l’impossibilità o quantomeno la notevole difficoltà nel procedere all’esecuzione dei necessari sopralluoghi finalizzati all’acquisizione di tutta una serie di informazioni, attraverso la verifica in situ del bene, che altrimenti non sarebbero garantite.

Proprio su questo tema, recentemente il Tavolo Tecnico sulle valutazioni degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie, costituito in seno ad ABI, ha avviato una consultazione finalizzata a valutare la possibilità di derogare al sopralluogo sostituendo lo stesso con una modalità “drive-by”, ricevendo tuttavia dal Consiglio Nazionale dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali, che ne è uno dei componenti, parere sfavorevole motivato dal fatto che tale deroga potrebbe avere conseguenze tecniche negative sulla correttezza delle stime.

In tal senso, il CONAF ha ribadito l’importanza che le attività peritali non possano prescindere dall’esecuzione dei sopralluoghi in situ che, qualora non eseguibili in sicurezza e nel rispetto delle norme igienico-sanitarie a garanzia del perito estimatore e di terzi, devono essere sospese.

Altre difficoltà operative, sono poi quelle connesse alla impossibilità di acquisire determinati documenti presso uffici pubblici (conservatoria, catasto ecc.) che in questo periodo operano con accessibilità limitata o nulla.

Tali difficoltà operative, peraltro, appaiono esclusivamente transitorie e dovrebbero diminuire, fino ad annullarsi, con la progressiva riduzione delle restrizioni che auspicabilmente avverrà progressivamente nelle prossime settimane/mesi.

L’aspetto invece più “enigmatico” delle conseguenze che l’attuale pandemia sta portando e porterà nel lavoro e nelle attività estimative, è indubbiamente quello dell’incertezza tecnica.

In primo luogo, il quadro economico generale all’attualità nel quale deve operare il perito estimatore, è caratterizzato da una situazione nella quale gli scambi di beni simili sono molto ridotti se non nulli.

Ciò implica che l’adozione di un approccio estimativo basato sulla comparazione di valori di transazioni di beni simili e confrontabili, specie in un momento in cui i valori di mercato sono completamente sconvolti rispetto al recente passato “pre Covid-19”, è un approccio che non può trovare applicazione; non quantomeno esclusiva.

Peraltro, l’assoluta attuale imponderabilità circa le dinamiche economiche che potranno caratterizzare il prossimo futuro, rende sicuramente molto complesso adottare approcci estimativi basati sull’attualizzazione di potenziali redditi futuri che l’immobile oggetto di stima potrebbe produrre, essendo questi, almeno per il momento, molto incerti.

Più in generale, in questa fase, tutte le principali tecniche estimative mostrano eguale difficoltà nel trovare quei riferimenti, presenti e/o futuri che ordinariamente si utilizzano per arrivare ad attribuire al bene oggetto di valutazione il più probabile valore di mercato.

I riferimenti passati infatti (cioè i valori delle transazioni consolidate di beni simili o i valori in termini reddituali che lo specifico bene ha potuto produrre nel recente passato) sono sicuramente non confrontabili con la situazione di incertezza attuale e possono rappresentare oggi, probabilmente, solo uno strumento di benchmark che è possibile richiamare all’interno degli elaborati peritali.

Quale allora potrebbe essere, in questo contesto in cui stiamo vivendo, un approccio tale da mitigare e mediare l’alto numero di motivi di incertezza e di difficoltà di ponderazione delle condizioni che il tecnico deve affrontare e valutare ?

A questo dilemma, una risposta univoca non è certamente possibile dare.

Tuttavia, proprio come proposto nel recente documento della IVSC (International Valuation Standards Council) dal titolo “Dealing with valuation uncertainty at times of market unrest” (letteralmente: “Affrontare l’incertezza di valutazione in periodi di turbolenza dei mercati”), un approccio prudenziale e, almeno parzialmente, risolutivo, potrebbe essere quello di adottare parallelamente, nello stesso elaborato, approcci e metodologie estimative multiple i cui risultati finali, ancorché diversi tra loro, potranno essere oggetto di un ulteriore processo di analisi e riconciliazione da parte del perito; ciò al fine di addivenire ad una conclusione univoca e definitiva con la quale attribuire al bene oggetto di stima un valore di mercato che sia possibile definire come “il più probabile”.